Een aanbouw aan je huis. Waar moet je rekening mee houden?

Als u een huis of garage wil uitbouwen, bent u gebonden aan talloze regels. In dit stukje staat waar u dan onder andere rekening mee moet houden.

Goede communicatie met de buren                                                                                       

Het is allereerst verstandig om uw buren in te lichten over uw  plannen om achteraf problemen te voorkomen, zoals een bezwaarprocedure of een slepend conflict. Als u met uw buren tot onderlinge overeenkomst komt, is het raadzaam de onderlinge afspraken schriftelijk vast te leggen.

Onderzoek naar verplichting omgevingsvergunning                                                       

Sommige (kleinere)  verbouwingen kunnen vergunningsvrij. Voor andere verbouwingen moet u wel een omgevingsvergunning aanvragen bij uw gemeente. U moet dus beginnen met informatie hierover in te winnen bij uw gemeente, afdeling Omgevingsloket. Als u een vergunning van uw gemeente heeft ontvangen, kunnen de buren gedurende zes weken bezwaar maken. Als zij bezwaar maken en u toch alvast gaat beginnen met de verbouwing tijdens deze bezwaarprocedure, neemt u dus het risico dat het bezwaar van de buren gegrond verklaard wordt en alles weer afgebroken moet worden of dat u een flinke schadevergoeding aan de buren moet betalen.

Gedragen als goede buur                                                                                                        

In het Burgerlijk Wetboek is bepaald wat uw rechten en plichten zijn ten aanzien van de buren en hoe u zich gedraagt als een goede buur.

Er zijn een aantal verplichtingen, die zeker in acht genomen moeten worden.

U mag bouwen tot tegen de erfgrens. De uitbouw mag niet op of over de erfgrens met de buren, tenzij ze toestemming hebben gegeven. U moet dan wel deze toestemming  schriftelijk vastleggen, bij voorkeur in een notariële akte. Voor u gaat bouwen tegen de erfgrens, is het dus belangrijk dat u precies weet waar de erfgrens ligt. Dit kunt u opvragen bij het Kadaster.

U mag geen onrechtmatige hinder bij uw buren veroorzaken. Zo mag u geen venster plaatsen in de aanbouw, die dichter op de erfgrens staat dan twee meter en uitzicht geeft op hun perceel. U mag alleen vensters plaatsen, die ondoorzichtig zijn en niet open kunnen. Als uw buren echter toestemming geven, mag u wel een venster plaatsen in de aanbouw.

Bouwwerken als balkons en dakterrassen mogen ook niet binnen 2 meter van de erfgrens komen, als ze direct uitzicht hebben op het perceel van de buren, tenzij de buren toestemming hebben gegeven.

Vaak gebeurt het dat een uitbouw zonlicht of lichtinval bij de buren wegneemt. Dat is in de meeste gevallen toegestaan. Slechts in heel uitzonderlijke situaties zal de rechter het als onrechtmatige hinder beoordelen.

Bouwexploit                                                                                                                            

Uw buren kunnen voor de verbouwing een bouwexploit naar uw aannemer sturen, waarin ze hem aansprakelijk stellen voor mogelijke toekomstige schade. Ze dringen er op aan dat hij voorzorgsmaatregelen neemt om schade te voorkomen en een nulmeting doet. Met een nulmeting legt de aannemer de bouwkundige conditie van het huis van de buren vóór uw verbouwing vast. Bij schade kunnen uw buren dan aannemelijk maken dat die door de verbouwing is ontstaan.

Ladderrecht                                                                                                                               

U mag het erf van de buren gebruiken voor verbouwing of onderhoud aan uw woning. Dit zogenoemde ladderrecht heeft u als u uw buren tijdig op de hoogte stelt dat u hun erf moet gebruiken en er geen andere mogelijkheid is om uw woning te verbouwen of te onderhouden dan door het erf van uw buren te betreden. U moet de eventuele schade bij de buren, ontstaan door uw gebruik van hun erf, wel aan hen vergoeden.